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一直以來，商鋪都很少受到政策沖擊，是投資的安全地帶，且在經濟向好的推動下，無論是價格還是租金都有升值潛力。雖然商業地產投資周期長，但是回報率穩定且高，受調控政策影響相對較小，符合投資的安全性要求，符合有實力的投資人。目前二套房限制，對住宅市場是利空，對商業地產卻是利好，雨水不能總下在一個地方，商業地產大旱很久了，也該下點雨了。住宅市場的資本雨水下得太多了，已經泛濫成災了，資本已經開始布局商業地產。就連曾說死也不做商業地產的住宅一哥萬科也開始改變單一的住宅開發模式，開始持有優質商業地產。由於商業地產的投資較為理性，這個投資領域絕沒有住宅市場那樣沖動。雖然在短期來看商業地產的投資回報要低於住宅市場拋來拋去，但通過一段中長周期的持有商業地產，從它的增值率與區域的不可再生來看，回報率是不可估量的。同時這個投資領域也不是普通投資者關注的板塊。商業地產作為投資市場，在銀行貸款的首付比例上早已有限制，所以現在住宅的二套房首付有了嚴格限制，反而對商業地產是一個投資的促進。
投資商業地產優勢
1、價格相對穩定。與普通住宅受政策調控影響容易大起大落相比，商業地產的價格近些年來始終變化不大，也相對穩定。
2、投資回報率比住宅高。國際上有一種商鋪投資理念就是，只要15年能收回成本的商鋪都值得投資，也就是念回報率6.66%。深圳目前商鋪年回報率一般在4%-8%左右，如果經營得好的話，還能做到10%以上的回報率；寫字樓一般在4%左右。
3、目前的形勢有利於商業地產尤其是商鋪投資。其一，房產新政後，住宅的投資功能弱化，商鋪的投資功能則相對增強。其二，由於二手房轉手不滿5年需徵收高額營業稅，並大幅提高首付，利率，三套房限貸，商鋪的流通性比住宅更大。其三，今年的通貨膨脹預期，商鋪作為不動產保值的性能更加突顯。
4、發展潛力大。二套房貸首付五成，與商業持平，兩者投資門檻已站在了同一起跑線上，但住宅的投資回報率比商鋪低平均5個點，而後者還未受到政策打擊，更有發展潛力。隨著經濟數據持續良好，而深港融合加快，商業的價值也會逐步提升。
5、能規避一定風險。目前中國住宅市場一但房價過快上漲，就會被政策大棒毫不留情的打壓，反觀商用物業受政策影響較小，商用物業受到的影響更多來自周邊經濟環境。若投資商用物業，則可以規避一定的風險。
投資商鋪注意事項
1、注意較高的首付與月供。商業一直都需五成首付。另外，商業租金較高，但也不能完全實現以租抵供。從目前來看，除了羅湖較老的商鋪寫字樓可以實現以租抵供外，其餘的都基本要貼20%的月供，所以要留有一定的資金以作流動資金運用。並且一般商鋪的評估價並不高。一次性付款不必考慮這些，但出貨時得替買家考慮。
2、出貨時間較長。商業的資金總金額往往高於住宅，買家群小，出貨的時間會比住宅要長。尤其是最近銀行對於客戶的審查比較嚴格，會對貸款客戶的徵信、資產狀況進行嚴格審查。
3、可比較性較差。住宅投資主要是看片區價值、物業類型，而商業投資更靠眼光。像商鋪投資，個體性就非常強，隔一條街的商鋪都會相差十萬八千里，但因為成交較少，很難像住宅那樣找到同戶型的成交個案，可比較性較差，這就需要投資者有一定的經驗和眼光。
4、控制好空置率。商鋪的租戶不一樣，空置時間也會不一樣，如果能夠尋找到像銀行那樣的租戶，那麼空置時間就比較短。不過投資商業，都要做好出現空置率的心理准備，像寫字樓一般都有1-2個月，商鋪有可能會更長。
5、租賃稅的支付。商業租賃要交8.22%的租賃稅，在出租之前要約定好到底是業主交還是租客交。
6、投資回報率。投資商鋪如果追求即時的高投資回報率，首選羅湖福田商業老區，但那裡的商鋪剩餘使用年限普遍只剩30年左右，雖投資回報率穩定，但增長乏力。如注重發展潛力，寶安中心區是首選，隨著深圳自東向西的發展，深圳西部的南山和寶安兩區發展潛力非常光明。目前地鐵1號線5號線未開通的地鐵沿線商鋪大都是價值窪地，有望在地鐵開通後大大升值。
以深圳房地產的老師香港為例：在香港有一批人，不喜歡自己做生意，不想管人，也不想被人管，但很想賺很多錢，然後就做職業房地產投資者。
2007年六月份，香港尖沙咀，100平米鋪，成交價一平米170萬，租金35萬元/月，當時回報率2.5%，估計市場租金60萬/月，租金回報是4.2%。再看一下2007年5月成交的案例，銅鑼灣羅素街52號，地鋪110平米，二、三樓160平米，總成交價2.03億，單價52萬，租金45.3萬元/月，回報率3.4%，這是在三個月前買的鋪，當時以1.64億買的，後來賣給英皇集團，凈賺3900萬。他們是職業的，看到了香港的前景。第三個案例，2007年3月成交的旺角西洋街星際城市，3.8平米地鋪，總成交價1530萬元，每平米41.5萬元，目前租金9萬/月，回報率3.8%，買這人是個人投資者，叫鄧成波，是香港鋪王。
香港人投資商鋪不怕貴，就怕地段不對。
扯了這么遠，終於扯到正題上了，我正式向你推薦寶安中心區創業一路與羅田路交匯處的高發西岸花園（第五大道）1樓住宅底層商鋪16891㎡，其中2樓有1000㎡。
樓 盤 名：高發西岸花園（第五大道）
區 域：寶安區
板 塊：新安/寶安中心城板塊
位 置：寶安區新安鎮創業路一路與羅田路交匯處
目前售價：17000元~23000元
目前租價：兩房2200~3000元，三房2600~3500元
開 發 商：深圳市高發投資控股有限公司
物業類型：商住
建築形式：高層
批地時間：2002-07-26
開盤時間：2006-10-28
入住時間：2007-04-10
到期時間：2072-07-25（住宅裙樓商鋪使用年限為70年，華潤萬家店還有62年使用年限）
物業管理：深圳市高發物業管理有限公司
物 業 費：2.5元/平方米/月
車 位 數：地上800個 ,地下1200個
容 積 率： 3.1
綠 化 率： 45%
交通狀況： 寶安大道 631、632、625、319、797
地鐵：地鐵1號線年底開通，地鐵口距華潤萬家580米左右，走路3~5分鍾
第五大道位於寶安中心區最大的居住板塊，由327514.26㎡的高發·第5大道、55萬㎡的深業·新岸線、40萬㎡的幸福海岸、11萬㎡的金成時代、142762.74㎡的君逸世家、132336.27 ㎡的花郡、43500 ㎡的萬科蘭喬聖菲、64170.21㎡的御景灣、43500 ㎡的鴻榮源別墅項目組成的寶中居住板塊，現狀總建面就已經達到182㎡！如果人均居住面積30㎡的話，這里將有6萬多常住人口。目前20%左右的樓盤平均入住率就能支撐起6.3%的年回報率，以後社區成熟後，回報率只會增不會減。
同在羅田路上，位於第5大道萬佳店東北面相隔580米處，是全球零售商巨大沃爾瑪，那麼，也就是說，以羅田路為核心的寶中最大住宅板塊區域內，集合了兩大生活型消費中心。一個是本土最大，一個是全球最大，在這兩大零售商巨頭的雙重作用下，無疑使得這里成為商業最旺的街區。
事實上，單是沃爾瑪、萬家這兩家國際與國內零售商業的接軌，就已經可以帶動很大的消費群體。在加上，幸福海岸、新岸線自身的商鋪，我們可以發現，羅田路沿線一帶的商業十分發達，人潮湧動。這里已經成為了生活型的步行商業街，而再過不久第5 大道華潤萬家店成熟後，這里的商業效應將一步擴大，輻射效益范圍更廣。
未來第5大道萬家店將成為休閑、時尚、品牌的城市商業綜合體，以購物、運動、娛樂、餐飲為導向的「城市核心」定位，這勢必將吸引大批消費者。同時，在與其自身商業內街的強強聯合下，將以更強大的攻勢推動整個片區的商業價值，吸引廣大投資客戶、商業客戶及各大品牌的進駐，成為羅田路的商業龍頭。
2010年1月18日第5大道華潤萬家店取得裝修許可證，開始進行裝修，2010年4月20日進入試營業階段，現如今，4月28日終於將迎來正式營業。
現華潤萬家店鋪為16891㎡，其中2樓1000多㎡。帶15年租約，每平米月租金87元，月總租金147萬，年租金1764萬，第四年開始遞增6%。
2010年銀行評估凈值5.2265億，現售2.8億，單價16577元/㎡，現年回報率6.3%，原登記價6900萬，現出售價2.8億元。分割成17個物業，17個紅本全在手。第五大道臨街鋪賣到50000~60000元/㎡。住宅賣到17000~22000，商住價格嚴重倒掛，機不可失，時不再來。
隨著深圳建設的西移，前海國際物流中心的發展，關內關外一體化的趨勢，周邊配套設施的不斷完善，地鐵1號線的開通，周邊樓盤入住率的提升，華潤萬家店升值潛力不可估量！
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