⑴ 最高法定錘！法拍房受限購約束
華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李凱旋 李未來 北京報道
最高人民法院針對法拍房購買資格作出新規定，新規將於2022年1月1日起施行。法拍房新規針對限購作出升級，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院則不予准許。
此外，此前有競買人也無購買法拍房源的資格，但通過購買房源的債權來持有房源的產權，這一路徑也被徹底「封死」。行業從業者向《華夏時報》記者表示，這意味著未來購買法拍房源和購買二手房源一樣，都需要購房資格。
全面升級限購
12月19日，最高人民法院發布了關於人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定。文件顯示，人民法院組織司法拍賣房產活動，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予准許。
文件規定，人民法院組織司法拍賣房產活動時，發布的拍賣公告載明競買人必須具備購房資格及其相應法律後果等內容，競買人申請參與競拍的，應當承諾具備購房資格及自願承擔法律後果。
《華夏時報》記者了解到，此前，雖然有部分城市已經將法拍房納入限購，但是購買法拍房仍然有不少「操作空間」。從事法拍房中介工作的王兵（化名）對《華夏時報》記者說：「在新規之前，很多法拍房都不受限購政策的管控。」
王兵解釋稱，此前，法拍房是否受限購政策管控，要看該房源主管法院所在的城市是否針對購房執行限購政策。舉例來看，如果法拍房源在北京，但是主管該房源的法院並不是北京的法院，而是煙台的法院。由於煙台房地產未執行限購政策，則競拍人購買這套北京的法拍房也不受限購政策管控。即使已經沒有購買北京房源的資格，也可以購買該套房源。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，當前部分城市住房限購政策主要針對普通商品房，法拍房不受限購政策約束，這也就導致部分城市暫無購房資格的投資者通過購買法拍房進入市場，甚至推高法拍房價格，不利於市場平穩。
「本次最高人民法院出台規定，從全國層面、法律層面已經明確將法拍房納入限購范圍，這將徹底堵住通過法拍房違規進入樓市這一漏洞，房地產調控的滲透和監管力度更強更嚴格。」許小樂如此認為。
靠「買債權」獲得產權漏洞也被堵死
值得關注的是，王兵還向《華夏時報》記者說：「此前，如果主管法院所在的城市也執行限購政策，也有可以購買法拍房源的方法，即在房源流拍後，通過購買該套法拍房源的債權來間接持有該套房源的產權。」
但是，《華夏時報》記者注意到，這一途徑也即將被「封堵」。文件顯示，司法拍賣房產出現流拍等無法正常處置情形，不具備購房資格的申請執行人等當事人請求以該房抵債的，人民法院不予支持。
「這說明法拍房源必須有購房資格才能買，與購買二手房一樣，需要滿足購房條件。」王兵對《華夏時報》記者說。
除上述內容之外，文件還規定，人民法院在司法拍賣房產成交後、向買受人出具成交裁定書前，應當審核買受人提交的自其申請參與競拍到成交裁定書出具時具備購房資格的證明材料。經審核買受人不符合持續具備購房資格條件，買受人請求出具拍賣成交裁定書的，人民法院不予准許。
「換句話說，對於購房資格的審核，新規明確了界定時間點，即從認購到最後成交，這樣做也是為了防範交易中的扯皮現象。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進如此認為。據悉，法拍房新規將於2022年1月1日起施行。
法拍房市場或降溫
不可否認，由於不少法拍房源不受限購政策管控，導致法拍房市場熱度一直居高不下。瀚海數據研究院發布的數據顯示，2021年11月，北京法拍房市場共計掛牌房源631套，總市值153.69億元。
值得關注的是，2021年11月份，北京成交法拍房263套，環比上漲12.88%，成交總價達到28.17億元，環比上漲58.96%。同時，數據顯示，法拍房在價格方面仍有優勢，套均成交折扣7.5折，成交率50%，平均5.03人競拍1套法拍房。
嚴躍進認為，新規從多個層面對法拍房限購的漏洞進行圍堵，將促進法拍房市場更快降溫，也可借機打壓利用法拍房來變相炒房的現象。
「從當前房地產調控環境來看，一方面樓市信貸環境改善，使市場流通起來。另一方面，堵住法拍房不限購的漏洞，可以更好地滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展。」許小樂如此分析法拍房新規對房地產市場的影響。
⑵ 樓市調控堵漏洞 法拍房納入限購
一度因不限購而被視為可以「曲線購房」的法拍房，隨著成交數量逐年上升，暴露出的問題也越來越多。在樓市調控進一步深入的當下，法拍房正走上糾偏的道路。近日，最高人民法院發布《關於人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》，正式將法拍房全面納入限購，該政策將從明年1月1日起施行。
成交數量遞增
法拍房是指被法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行借款合約或無法清償債務時，債權人有權經司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以償還債權。
在2020年樓市復甦的背景下，各地樓市嚴格限購，而不限購、價格低的法拍房逐漸引起市場關注。據了解，自司法部2017年開通法拍房網路拍賣渠道後，法拍房成交數量連年上升，2020年，全國法拍房成交量達百萬套。
據阿里巴巴相關負責人介紹，當今最大的法拍房平台是阿里拍賣。目前全國已有99%的法院入駐阿里拍賣，95%的司法拍賣會在該平台上成交。
據阿里拍賣數據顯示，2021年8月，北京法拍房市場共計掛牌上拍房源660套，總市值105.96億元，掛牌面積34.22萬平方米。成交法拍房306套，環比上升50%，同比增長34.21%；成交總價30.36億元，同比增長101.46%；成交面積12.42萬平方米。成交平均折扣為7.9折，跟評估價相比，產生9.86億元購房差價，成交率54%，平均5.92人爭搶1套法拍房。
12月25日，記者在阿里拍賣平台上看到，正在拍賣的北京市朝陽區工人體育場北路一套400多平方米的住宅，評估價為5100萬元，吸引了14955次圍觀，卻始終無人出價。剛剛結束拍賣的北京市房山區竇店鎮華城家園的一套住宅，吸引了4人報名、4967次圍觀，該套房產評估價為164萬元，最終成交價為118.84萬元。
記者查詢阿里拍賣平台得知，在北上廣深四個一線城市中，廣州以17922套成為住宅法拍房掛牌數量最多的城市，其次是北京、深圳和上海，住宅法拍房掛牌數量分別為11086套、10015套、8991套。在新一線和熱點二線城市中，住宅法拍房掛牌量排名前三的城市為重慶、蘇州和鄭州，分別有44530套、36462套、35634套。此外，住宅法拍房比較熱門的城市還有杭州、成都、武漢，掛牌量分別有30622套、27387套、12331套。
擾亂樓市秩序
在不少購房者看來，僅從價格方面考量，法拍房算得上是「低價撿漏」的代名詞。這是因為在司法拍賣中，資產起拍價是按照處置參考價70%設定的，且流拍後會二次降價競拍。
由於此前法拍房不限購，吸引了不少投資者。在成都從事法拍中介業務的人士表示：「出手法拍房的八成客戶是外地的，溢價20%都很正常。」
「上海的房子保值增值，以前沒購房資格的人願意走買法拍房的路子，多花50萬-100萬元買也認了，而且潛意識里都覺得房價還會漲，不會虧。」從事法拍房中介業務的藍鯨資產相關人士對《中國消費者報》記者表示。
法拍房對市場秩序的干擾引起了各地的注意。2021年1月，上海發布樓市調控新政「滬十條」，明確購買法拍房也需要有上海購房資格。4月，合肥出台房地產調控八條措施，明確對市區范圍內通過司法拍賣或招投標中心公開拍賣方式取得商品住房的，均應當符合住房限購政策。8月，東莞明確宣布將法拍房納入限購范圍。9月，廈門發布樓市調控通知，要求參與競買法拍房的人員，應當事先確定其在本市具有購房資格。
58安居客房產研究院院長張波對《中國消費者報》記者表示，從對法拍房進行限購的城市表現來看，在成交量、價格上多趨於平穩。
全面納入限購
針對法拍房不限購的漏洞，近日，最高法出台新規，將全國范圍內的法拍房統一納入到限購范疇中。《關於人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》明確表示，人民法院組織的司法拍賣房產活動，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予准許。
隨後，最高法發布的《關於進一步完善執行權制約機制加強執行監督的意見》中明確，拍賣財產為不動產且被執行人或者他人無權佔用的，人民法院應當依法負責騰退，不得在公示信息中載明「不負責騰退交付」等信息。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國消費者報》記者表示，這意味著法拍房限購將直接覆蓋全國范圍，這是全國性樓市調控的需要，也是嚴堵漏洞的重要手段之一，避免了炒房者鑽空子。法拍房限購是「房住不炒」的重要體現，也向市場釋放出打擊炒房的明確信號。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂進一步對《中國消費者報》記者指出，當前部分城市住房限購政策主要針對的是普通商品房，法拍房不受限購政策約束，這就導致部分城市暫無購房資格的投資者通過法拍房進入市場，甚至推高了法拍房價格，不利於市場平穩。
「本次最高法出台規定，從全國層面、法律層面將法拍房納入限購范圍，這將徹底堵住通過法拍房違規進入樓市的漏洞，違反相關規定的將上升到承擔法律責任，房地產調控的滲透和監管力將更強更嚴格。」許小樂表示，從當前的房地產調控環境看，一方面樓市信貸環境有所改善，使市場流通起來，另一方面堵住法拍房不限購的漏洞，疏堵結合，做到更好地滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展。
「在『房住不炒』的調控基調下，對各種細節的管控也更到位，針對過去的市場漏洞打補丁的行為會越來越密集。」張波表示。