Ⅰ 深圳二手房指導價將上調3%-5%，為什麼房價一直居高不下
1、深圳的人口結構不會改變
北上廣深一直是許多人公認的追夢的地方，因此也是多數年輕人會停駐的地方。也是因為如此，深圳80％的人口都是外來人口，其中大多數都是年輕人，直至去年年末，深圳25至35歲的人佔到了37％的比例，由此可見，深圳的人口結構不可能在短時間內改變。深圳有「年輕人居多」的特點，這使得深圳樓市不會出現萎靡的現象，房價也就不會下降。
2、深圳房屋的供求關系緊張
供求關系的變化一定會影響房屋的價格，相信這點不用我多說，大家也都知道，2014年推出的「930新政」與2015年推出的「330新政」催生了大量的購房需求，這使得本就供小於求的深圳樓市變得更加火熱。既然需求量那麼大，深圳房價當然就沒有下降的理由。
3、利好政策依舊是催化劑
多地限購限貸政策的取消、首付比例的降低、公積金異地貸款的推行、去庫存措施的抓緊落實等等，這些利好政策依舊在推動房價不斷上漲。不管是購房者還是開發商，他們多多少少會產生「既然有政策的支持，現在不買房又更待何時」的想法，因此，深圳房價又怎麼可能降得下來呢。
Ⅱ 深圳二手房參考價政策：參考價「葯效」猛
「在我看來，深圳樓市調控了這么多年，參考價的威力最猛。」資深房產中介羅華(化名)打趣道。
2021年2月8日，深圳在國內率先建立二手住房參考價格發布機制，並發布了全市3595個小區的指導價。轉眼間，一年的時間過去了。這一年，深圳樓市經歷了太多太多：二手房成交量創下15年新低，學區房神話不再，房產中介的日子難過，單邊代理時代到來，買家從搶房到不敢買，賣家從樂觀到動搖，投資客也悄然退場……
可以說，深圳樓市的拐點效應彰顯。如今，這個「調控利器」也被越來越多的城市使用。進入2022年，二手房參考價將何去何從?
「只漲不跌」預期不再
在發布二手房參考價之時，最為引人關注的是不少核心區域的豪宅價格慘遭「腰斬」，例如南山恆裕濱城、華潤城的參考價被定位為每平方米13.2萬元，這個價格與當時被熱炒的成交價相比相距甚遠。
隨後，深圳的購房者發現，各大房產中介平台的APP畫風突變，沒有了業主的掛牌價，就只剩下參考價。緊接著，深圳多家銀行二手房貸款陸續依據官方二手房參考價批額度。由於商業銀行貸款標准按照參考價執行，可以說從最關鍵的資金層面卡住了不少購房者的「咽喉」。當時，深圳相關部門對此解讀為，發布二手住房成交參考價格有利於加大二手住房交易信息公開力度，引導市場理性交易，引導房地產經紀機構合理發布掛牌價格，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩定市場預期。
在羅華看來，二手房參滑鋒鬧考價的威力體現在幾個方面：成交量大幅減少、價格松動。更重要的是，許多購房者和投資客心中的「只漲不跌」預期不再。
二手房成交參考價到底有多大威力?2021年2月，深圳推出二手房參考價之後，當月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，環比下降40%。2021年3月這一數據反彈至6789套，卻成為「最後的榮光」——此後二手住宅連信罩續下跌，一度下滑至去年10月份的1605套。隨後成交量雖有所反彈，但到了今年1月，深圳二手住宅成交量又跌回1557套，同比大跌75.04%。從全年來看，2021年深圳共成交40699套二手住宅，相比2020年的95273套同比減少57.3%，甚至低於2012年的57203套和2014年的57251套，創下近15年新低。
除了成交量大幅減少，二手房價格似乎也有松動的跡象，特別是被稱為「硬通貨」的學區房。而且，願意按照參考價或接近參考價賣房的業主也越來越多。樂有家研究中心的數據顯示，假設房源參考單價為每平方米10萬元，實際成交單價為每平方米12萬元，偏差值就是20%。在2021年7月以前，成交價與參考價偏差值在10%以內的成交單佔比不到兩成，20%以上的成交單佔到六成以上，說明當時成交價遠遠高於參考價。從去年8月開始，偏差值10%以內的房源佔比顯著提升，10月對比9月更是直接提升了14個百分點，可見越來越多的成交房源價格接近參考價。
「學區房炒得高跌得也快，我最近剛剛經手了一套小面積的百花學區房，價格比一年前跌了30%。」羅華告訴記者，「大學區預期疊加參考價，這一年的調控猛葯太多。」不過，在他看來，參考價時代帶基譽來的最大變化，還是買賣雙方的心理出現微妙變化：不再盲目相信房價「只漲不跌」。「其實深圳的購房需求仍在，只是許多人都變謹慎了，不再像以前那樣盲目。」羅華說道。
二手房參考價何去何從
除了最早推出參考價的深圳，上海、西安、成都、廣州、三亞、東莞等城市陸續推出參考價，控制虛高掛牌、完善二手住房網簽交易價等針對二手房市場的措施。
值得注意的是，粵港澳大灣區內的深圳、廣州和東莞先後實施了二手房參考價政策，周邊城市聯動調控似乎成為方向。樂有家研究中心認為，去年深圳樓市觀望情緒異常濃厚，而廣州、東莞也陸續推出了二手房參考價政策，雖然只是針對部分熱點樓盤實行參考價機制，但依然對當地的二手樓市帶來了非常沉重的打擊，政策出台後當地二手住宅看房量及成交量都再一次出現明顯下跌。
房企變局、密集調控、政策底顯現等也是2021年全國樓市的關鍵詞。與去年年初不同，自去年年底以來，一些城市開始推出穩樓市的政策，包括公積金政策寬松、人才購房補貼等支持性政策等。在這樣的新背景下，二手房參考價何去何從?
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，參考價實施的力度會有所降低，因為市場已經明顯回調，而且國家對樓市的政策基調已經轉向穩定，穩字當頭。二手房參考價本質是降杠桿，同時也斬斷二手房價格上漲帶動的投機炒作。由於參考價普遍低於成交價和掛牌價，或許也給市場帶來降房價的預期，這樣對市場穩定也會帶來不利的影響。而且，現在整個新房市場「賣一買一」的購房需求佔主導，如果二手房市場繼續下行，對新房銷售也非常不利。「我預計，2022年二手房參考價的實施范圍不會明顯擴大，或將保持現狀。」
研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，就目前情況來看，參考價政策的推進反而會有所推遲，往往在二手房市場升溫的時候政策會加碼。而現在二手房市場普遍不景氣，但這也不代表此類政策會退出，後續若市場炒作再現，相關政策也會繼續加碼，至少也說明二手房價格虛高的現象也可以被管控。
「現在是參考價調整窗口期，如果價格繼續往下調，可以貸款的額度就更少，二手房市場將更冷。」面對今年的深圳樓市，羅華也保持謹慎。
Ⅲ 深圳閃電出台二手房參考價 市場翹盼細則落地
2月8日，深圳市住房和建設局發布《關於建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，提出建立二手住房成交參考價格發布機制，以住宅小區為區域網格單元，發布全市3595個住宅小區二手房成交參考價。
「太突然了！」8日中午，證券時報記者在深圳羅湖紅嶺北片區采訪時，多位房產中介均表示，雖然傳聞已久，但沒想到會趕在農歷新年前就推出。
參考價普遍低於市場掛牌價和真實成交價，部分小區樓盤的參考價甚至達到「腰斬」水平。著急、觀望與不知所措的感覺，在受訪的房產中介經理和購房者圈中普遍存在。
深圳市房地產中介協會發展研究部部長華洪認為，參考價的本意是為了穩房價、穩預期。從目前情況看，只是分區出台了指導價格，參考價之上的部分尚未公布具體操作執行的細則，還得持續觀察。指導價與顯示中的房源報價的確存在差額，這將對市場預期產生直接影響，即觀望氛圍再起。對於賣方而言，撤盤、惜售可能會在未來集中出現，當然這也屬於政策後的市場波動。不過總體看，市場的具體反響還得待相應執行細則出台，以及隨後銀行金融端如何跟進才能見分曉。
市場觀望情緒濃厚
上述《通知》自發布之日起施行，官方也發布了對於此次政策的解讀。對於二手住房成交參考價格，深圳市房地產和城市建設發展研究中心在調查分析基礎上，以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格。發布二手住房成交參考價格有利於加大二手住房交易信息公開力度，引導市場理性交易，引導房地產經紀機構合理發布掛牌價格，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩定市場預期。
對於此次發布的二手住房成交參考價格發布機制，不少購房者表示，參考價普遍低於市場掛牌價和成交價，特別是高價豪宅和優質學區房的「價差」更為明顯。
例如，位於福田百花片區的學區房國城花園塵滾，在房產中介平台顯示的均價為每平方米220562元，小戶型單價更高，但參考價為每平方米131000元。位於南山的豪宅恆裕濱城二期，在房產中介平台顯示的均價為每平方米287320元，但參考價為每平方米132000元。在羅湖筍崗片區，房產中介也普遍表示，參考價與實際成交價有每平方米1萬元到3萬元的差價。
證券時報記者采訪多位購房者和房產中介，得到的回應是目前還沒得到業主主動調低價格的反饋。不仿肢過，有房產中介擔心，往後向購房者推售二手房是否會受到影響，例如不能向購房者推售高於參考價的房源。有準備購房的購房者表示，現在正著急等待具體操作細則，更要看銀行如何執行；如果銀行按照參考價來評估放貸，會對二手房市場形成巨大沖擊，擔心影響自己的過戶程序以及首付款的增加。如果首付款增加，更有購房者擔心，深圳二手房交易的陰陽合同情況又會「死灰復燃」。
「如果從金融端入手調整樓市，深圳的二手房市場可能會迎來一段超長的橫盤期。」有購房者如是說。
是參考價不是指導價
掛牌價虛高，頻繁調價，抱團漲價……2020年，深圳二手房市場亂象頻出。早在去年，市場就已傳出深圳將推出二手房價格參考機派大余制。去年開始，深圳市房地產中介協會就已在選取部分熱點區域樓盤為觀察對象，收集各大機構平台線上發布的房源信息，形成「深圳熱點片區樣本樓盤項目報價數據觀察表」，並在每個月定期發布。
深圳二手房市場到底有多熱？據深房中協統計的二手房網簽數據分析，2020年全年深圳二手房網簽（含自助）120295套，同比高出17.3%。如剔除自助網簽的部分，2020年網簽量更是創下自2016年有統計數據以來的新高。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，深圳住建局提出的是「成交參考價」，而不是「指導價」，政策還是有很強的落地彈性。在參考價基礎上，政府可以監測到房價漲幅是否過快，有助於後續的調控，而不是強制要求市場按參考價去成交，這也不是政策初衷。「十四五」期間，一手房價格、二手房價格、租賃價格和土地價格將會形成更完備的價格披露制度，四個價格披露制度形成，將真正確保房地產市場長效發展。
Ⅳ 深圳過半房源接近參考價成交
「這么多年來，深圳樓市調控效力最猛的就是二手房參考價，直接控制住金融杠桿，也終於改變了許多人對深圳樓市只漲不跌的預期。」在福田園嶺，記者見到一位深耕學區房的房產中介小陳，入行三年的他見證了疫情對深圳樓市的影響，也見證了參考價對樓市的影響。
「雖然我們這個片區的房子普遍樓齡較長，但由於學區和舊改的雙重概念，所以一直備受購房者的青睞，在2020年的時候園嶺片區房價漲幅明顯，一些樓齡較長的老高層房源，最高成交單價都在每平方米13萬元左右，遠遠超過片區參考價。」說起附近的房子，小陳說的頭頭是道，「自從二手房參考價出台後，效力慢慢顯現，現在成交的房源價格基本都只是比參考價高出5%左右，大約在每平方米9萬至10萬元。」
在小陳看來，同樣是受到疫情的影響，但今年購房者的反應與2020年的時候完全不同。「現在的購房者雖然對政策的敏感度還是很高，但會比以往謹慎。所以，願意參照參考價賣房的業主也越來越多。」樂有家研究中心計算了過去一年來深圳二手房實際成交價與參考價的價格差，也叫偏差值，其中價格差在10%以內的屬於接近參考價成交。2021年2月二手房參考價出台後，接近參考價成交的房源佔比逐月提升。去年9月，接近參考價成交房源佔比接近40%，去年12月則接近一半的房源以接近參考價成交。到了今年3月，已有過半房源接近參考價成交。而且，2022年第一季度的價格和2021年第一季度來對比，如南山中心區、華強北等不少中心地帶的片區價格出現較大幅度回調。
「最近，關於參考價調整的預期升溫，許多購房者都會來詢問，我們也只能告知要以官方消息為准。」小陳說。近日，一則關於「貸款成數不再參考指導價」的消息又在互聯網流傳，一些購房者誤以為是銀行不再按二手房參考價發放貸款。不過，記者詢問中國銀行、寧波銀行等銀行的個貸經理，均回復未收到任何消息，請購房者以官方發布的消息為准。
正是因為二手房參考價的威力大，所以才會引起購房者的高度關注。除了價格調整，多位購房者也對記者表示，現在的二手房參考價是一個小區一個價格「一刀切」，希望更新後的二手房參考價能夠更「精準」。也是在近日，東莞官方發布第二版「房價地圖」。第二版「房價地圖」中各樓盤住宅銷售價格採用區間法發布，取統計時段內完成網簽住宅的最高和最低銷售單價，作為該樓盤成交價格區間。官方的說明中指出，在價格區間范圍內，同一樓盤不同住宅單元因樓棟、樓層、戶型、朝向、景觀等差異而有高有低，屬正常現象，因此第二版「房價地圖」能更好反映相關樓盤的價格水平。在業內人士看來，對於諸如二手房參考價這樣的數據，如何去根據樓層、朝向來計算參考價，這些技術性的工作仍需要細致，但卻是應該努力的方向。