1. 特區40年新突破：深圳與東莞惠州等市「統籌合作」箭在弦上
澎湃新聞記者 韓聲江
2020年8月，深圳特區將迎來設立40周年。40年間，深圳從一個小漁村發展成為中國經濟總量排名第三的一線城市。
伴隨高速發展而凸顯的是土地空間不足等問題，澎湃新聞（www.thepaper.cn）記者獲悉，針對深圳土地緊缺等瓶頸問題，囊括周邊東莞、惠州等市相關區域的統籌合作發展大方向已經確定。
「小空間、大作為」
2019年，深圳市地區生產總值以接近2.7萬億元緊隨京滬兩城排名全國第三。從1979年到2019年40年間，深圳GDP增長超過1萬倍。
作為管理人口超過2000萬人的城市，深圳的城市面積相比其他一線城市較小已經成為共識。當前，深圳全市面積1997.47平方公里，是上海的三分之一、北京的八分之一。
伴隨土地資源供應緊張、城市後續發展空間不足等問題日益凸顯，「小空間、大作為」，但難持續，已經成為制約深圳今後發展的主要瓶頸之一。
行政區劃專家、華東師范大學城市與區域科學學院教授林拓對澎湃新聞（www.thepaper.cn）記者分析稱，當前，深圳可供建設的新增土地所剩無幾，進而引發的是房價高企、經營成本上升、創業型中小企業難以生存等嚴峻問題，長此以往勢必會影響城市永續發展。
「深圳的空間確實太狹小了，所以土地就很珍貴，深圳在有限的空間里創造出經濟密度全國第一的奇跡，很了不起。但也應該看到，空間太小，發展到今天，深圳如果再這么小下去，對來這個城市創業的年輕人和這座城市本身都很不利。」林拓說。
原深圳市委常委、副市長張思平近年也撰文指出，正因為土地、房地產價格高漲帶來廠房租金快速增長，導致2015年前後深圳高端製造業發生大規模外遷，「加重了深圳產業空心化的風險，給未來深圳產業結構的優化和長遠發展帶來重大隱患。」
2018年，「華為要搬離深圳遷往東莞」就曾引發熱議，當是有分析認為正是因為深圳土地供應不足等問題才導致華為將部分部門外遷。最終華為表示總部基地將永遠留在深圳。
當前，粵港澳大灣區建設緊鑼密鼓進行，《中共中央 國務院關於支持深圳建設中國特色 社會 主義先行示範區的意見》公布滿一周年，「雙區」疊加下的深圳有望迎來新一波政策紅利。
「大統籌、深合作」
一般說來，擴大一座城市發展空間的常用方法是進行區劃調整，如撤縣設區等。但林拓對記者分析稱，深圳這么做的難度極大，深圳早已無縣可撤。
「當時深圳作為改革 探索 的先鋒，特區設立之初規模確實應該適度。」林拓說，「現在深圳面臨的問題是，要擴容，但舉步維艱。珠三角城市群的特點是密集型城市格局，地級市多且強市林立。」
林拓認為，「其實，路走遠了，有的時候反而忘了我們為了什麼而出發。理想的做法是深圳不僅能夠有更大的發展空間，同時周邊城市也能夠更好發展。做好發揮深圳作為大灣區核心功能這篇大文章，既要基於行政區劃，但又不能局限於行政區劃，綜合多種策略打好『組合拳』，切實有效地推動跨市域的合作協同發展，具有更大的示範意義。」
澎湃新聞（www.thepaper.cn）記者獲悉，目前深圳與周邊東莞、惠州等市相關區域的統籌合作發展大方向已經確定，不過具體范圍與合作模式尚未最終敲定。
林拓表示，所謂「統籌合作」，不僅僅是一個口號，一般化的做法可能流於形式，還可能加大協調成本，實際上，要做到在更大區域范圍內的相關城市充分匯聚各方面的優勢、智慧與能量，相向而行，統籌發展。
但他同時提醒稱，「這個統籌合作不宜理解為深圳一家獨大，而是大家在共同發展、共享成果之中，推動深圳邁向更高層次的發展新境界，為周邊城市注入更強勁的發展新動力。」
雖然最終方案尚未確定，但其重點之一必然是統籌合作的新型利益平衡機制。財政如何分配是其中一個關鍵內容，林拓分析稱，「不能以原來零和博弈的思維來思考了，統籌合作後必將在廣東省內形成一個更為強勁的新增長極。如果說，當年深圳是改革先鋒，那麼，新一輪統籌合作將為全國高質量區域協同發展再樹新標桿」。
無獨有偶，今年6月，由中共中央黨校主辦的《學習時報》刊登了中山大學馬克思主義學院教授張浩等三人撰寫的《「三區」疊加擴權賦能 探索 建設大深圳統籌合作示範區》一文。
該文提出，深圳應與周圍的東莞、惠州、汕尾、河源四市統籌合作發展， 探索 「一個跨行政區域的資源統籌、功能協調、產業互補、成果共享的區域統籌合作新模式」。
其實，深圳市自身早已明確認識到相關問題的存在，深圳與周邊城市協同發展的思路近年來也多次被官方提及。如在在《深圳市可持續發展規劃（2017—2030年）》中，深圳官方坦言，深圳地域面積較小，發展空間和土地資源嚴重不足，要推進「深莞惠」和河源、汕尾「3＋2」經濟圈建設。
再如，深圳市發改委對外公布的2020年工作計劃提出，要協調「莞惠河汕」四市共同參與，加快推進深圳都市圈規劃編制。
全國人大代表、騰訊董事會主席兼首席執行官馬化騰則在今年的全國「兩會」上提出建議，呼籲持續深化深莞惠一體化進程， 探索 在臨深區域試行統一部署、統一管理的多區聯動模式。
「深莞惠汕河」
今年6月，廣東省發展改革委公布的《廣東省開發區總體發展規劃（2020—2035年）》明確提出，推動廣州都市圈（包括廣州、佛山、肇慶、清遠、雲浮和韶關）、深圳都市圈（包括深圳、東莞、惠州、河源和汕尾）。這是近期廣東省公開文件中首次透露廣州、深圳兩大都市圈的具體范圍。
如果以深圳、東莞、惠州、河源、汕尾為「深圳都市圈」范圍，2019年，深圳都市圈GDP約為42747億元，占廣東省的39.7％；常住人口約為3290萬人，占廣東省的28.56％；土地面積約為36312平方公里，占廣東省的20.2％。
深圳、東莞、惠州、汕尾、河源五市統籌合作的發展想法也並非沒有 歷史 背景。
改革開放前，深圳一度歸原「惠陽地區行政公署」管轄，1979年3月國務院批復同意廣東省寶安縣改設為深圳市。此後1988年，惠陽地區行政公署拆分為四個地級市：東莞市、河源市、惠州市、汕尾市。
從目前的經濟發展來看，2019年深圳GDP以2.69萬億元處於絕對優勢地位，東莞（9482.5億元）、惠州（4177.41億元）經濟體量分別在廣東省內排名第四、第五，汕尾（1080.3億元）、河源（1080.03億元）則相對落後。
近日，東莞、惠州當地的兩份政策文件也引發廣泛討論。東莞市政府發布「關於暫停濱海灣新區范圍內各類建設行為的通告」、惠州市惠陽區則發布「關於廢止相關建設用地規劃控制的通告」。
校對：欒夢
2. 如何解決人多地少的難題
1.支持國家生育計劃，減少人口。
2.合理規劃 合理利用土地
3.依據每家人口數量，分配住房！今年以來，節能、集約的理念為整個社會高度重視。在土地領域，國家各相關部門也屢次提出「集約用地」，各地紛紛推出「無地招商」、擴展用地等方法來解決缺地問題。日前，杭州市國土資源系統靈活運用「集約用地」，嘗試通過六大辦法來解決人多地少這個大難題。
第一招是騰籠換鳥。杭州經濟技術開發區心芯集成電路有限公司未能達到原定的2500萬美元投資規模，經協調，土地、廠房和設備轉讓給上市公司杭州士蘭集成電路有限公司。目前，士蘭公司決定在已建成7000平方米廠房的基礎上增加建築面積、加大投資總額，充分利用了土地。
零增地技改是第二個辦法。浙江小王子食品股份有限公司2004年急需增加兩條生產線，預計需新增用地10畝。臨安市國土資源局允許該企業原有的一層1100平方米倉庫拆除改建成二層廠房，使生產面積增加到了2800平方米；並將企業原有800平方米食堂改建成二層廠房，又增加了生產面積1600平方米，滿足了生產線場地需求。
枯絕第三招可謂「上天入地」。杭州經濟技術開發區積極鼓勵企業提高容積率和建築高度，充分利用自身廠區內的未利用地。
提高門檻也是一個辦法。桐廬縣縣域內省級經濟開發區和5個重點城鎮工業功能區投資強度分別要求達到130萬元/畝和110萬元/畝以上，對工業項目用地實行限期建設制度。
建多層農民公寓、推進城市化進程已在杭州市各區大力推廣。
盤活閑置土宴敗核地，也是必然。桐廬縣自去年9月起，對1999年以來經農轉用審批的工晌掘業用地進行了清理，已挖掘工業用地潛力4100多畝。
3. 房價上漲引監管層關注，深圳開始從土地源頭解決住房緊缺問題
近期深圳房價暴漲引發央行緊急徹查房抵經營貸事件把深圳這座城市推上了輿論風暴眼。也讓深圳市政府不得不想辦法進一步解決這個由來已久的問題。
房地產業界有這樣一個比喻，房子（房價）與土地就如同「麵包」與「麵粉」的關系。只有處理好兩者關系，解決源頭（土地供給）問題，高房價問題才能得到有效解決。
深圳開始從源頭端發力。5月8日下午，深圳市規劃和國土資源委員會召開新聞通氣會，在會上印發的《深圳市2020年度建設用地供應計劃》披露了一則對於「寸土寸金」深圳而言的重大利好消息：深圳計劃今年內加大居住用地供地規模至293.2公頃,較2016年計劃供地增加143.2公頃。這一數字創2016年以來新高。
這可謂是一項迫在眉睫的舉措。據中國房地產報（微信ID：china-crb）記者了解，過去10多年，深圳住宅供應長期處於嚴重不足局面。在「北上廣深蔽神」四大核心城市中，深圳住宅土地供應佔比處於最低位。
「一直以來深圳都是在摸索通過增加租賃住宅等方式來轉移購房者對於房屋需求。但這並不能從根本上解決深圳房價高漲問題。只能通過增加新房供給（居住用地供應）才能最為有效的控制深圳房價上漲問題，也才能抵消深圳二手房房東對於房價的過度自信帶來的房價的漲幅。」一位研究深圳房地產市場的業內人士表示。
深圳高房價問題
「寸土寸金」的深圳對於居住用地供應極為「吝嗇」。
中國房地產報記者統計深圳2016—2019年居住用地供應情況發現，過去4年深圳計劃供應居住用地量維持在200公頃左右。具體而言，2016年深圳計劃供應居住用地125公頃；2017年深圳計劃供應居住用地218公頃；2018年深圳計劃供應居住用地109公頃；2019年度計劃居住用地供應150公頃。
隨著5月8日深圳市規劃和自然資源局公布《深圳市2020年度建設用地供應計劃》，打破了以往長時間居住用地供應低的局面。
據深圳市規劃和自然資源局副局長王策飛當日介紹，2020年度深圳全市計劃供應建設用地1200公頃。按用地性質分，計劃供應居住用地293.2公頃。
「為了完成170萬套住房供應任務，深圳市從今年起加大了居住用地供應力度，今年計劃供應居住用地293.2公頃，占計劃總量近25%，較去年計劃150公頃增加了近一倍，其中公共住房和商品住房用地的供應量較去年均有較大增長。」王策飛解釋稱。
不難發現，293.2公頃居住用地供應規模數據較去年增加近一倍。事實上，在計劃印發之前深圳相關部門透露從年初就開始提前部署土地供歷畝應工作。截至目前，深圳市已供應產業用地21宗63公頃，已供應居住用地30宗54公頃，正在組織供應的居住用地12宗78公頃（其中5月底前將向市場推出8宗60公頃）。
居住用地供應並非深圳「一拍腦門」的短期決策。記者發現，早在今年3月11日，深圳市住房建設局便在發布《關於應對新冠肺炎疫情 支持房地產企業加快復工復產的若干措施》(以下簡稱「若干措施」)中，增加居住用地就被提至明顯位置，提出切實拓展居住用地供應渠道，通過增加建設用地、盤活存量用地、各類用地配建、公共設施綜合開發等，多渠道增加住房有效供應，平衡供求關系。
彼時，深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒表示，去年（2019年）政府各部門已經在住房供應方面加大了力度。去年12月月底至今年1月，深圳市劃定出讓了34宗公共住房用地，總用地面積超過1平方公里，預計可建公共住房超過6萬套。商品房供應方面，去年也已經完成供應11塊，「預計今年新增居住用地供應宏爛虧會是去年兩倍，保證房地產供求關系穩定、房價穩定、市場預期穩定。」王鋒說。
「如果深圳真的能夠有效地增加新房供給，那麼相信在不久的將來一定可以控制深圳當前的房價。畢竟目前深圳市居民的住房自有率非常低。居民購房最大程度上只能通過二手房來滿足。增加新房的供給恰好是有效的分擔了購房者對於二手房注意力，也可以使得二手房房東對於房價話語權降低，這樣才可以平衡住房供給需求雙方之間的關系。」談及深圳近期增加居住用地供應的舉措，上述研究深圳房地產市場的業內人士說。
11種宅地供應方式
如何實行如此大數量的居住土地供應？中國房地產報記者注意到，5月8日，深圳市規劃和自然資源局針對此發布《深圳市落實住房制度改革加快住房用地供應的暫行規定》（以下簡稱「暫時規定」）。
暫行規定提出構建多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房供應與保障體系，落實市委市政府提出的住房供應目標。記者發現，按照規定，深圳市住房建設部門負責統籌全市范圍內三類公共住房的套數比例，住房供應需落實2035年前籌集建設各類住房170萬套的任務，實現市場商品住房和三類公共住房套數4：6供應結構要求。
事實上，深圳住房供應問題由來已久。今年1月8日上午，龍頭房企萬科企業股份有限公司董事會主席、深圳市政協委員郁亮在深圳市政協會議分組討論上提及了深圳的住宅供應問題表示，過去10年深圳的住宅供應是嚴重不足的。在四大核心城市裡面，深圳的住宅土地供應佔比是最低的。「其實過去，深圳的
4. 東莞劃入深圳都市圈，將為東莞的發展帶來哪些利好
東莞劃入深圳都市圈，會使得東莞的交通、公共服務設施、產業等方面得到前所未有的發展。
5. 深圳都市圈發展規劃
將構築「一主兩副七廊多節點」的多中心分布式結構，其中，重大節點即國家現代服務業與頭部企業節點（深圳會展海洋城-東莞濱海灣新區）、國家綜合性科學創新中心節點（松山湖科學城-光明科學城）、灣區製造總部技術轉換節點（塘廈-平湖北/坂雪崗-大運新城）和灣區先進製造產城融合節點（坪山-惠陽-大亞灣）。
將依託四大交通走廊與軸輻式樞紐體系，構建灣區級產業科技創新功能節點，沿深圳-東莞和深圳-惠州邊界，自西向東構建灣區科創頭部企業與現代服務業節點、國家綜合性科學創新中心節點、灣區製造總部技術轉換節點與灣區先進製造產城融合節點。
其中，松山湖科學城-光明科學城為國家綜合性科學創新中心節點。松山湖科學城與光明科學城將圍繞打造重大原始創新策源地、中試驗證和成果轉化基地、粵港澳合作創新共同體、體制機制創新綜合試驗區四大定位，聯動濱海灣新區、西麗湖國際科教城、深港科技創新合作區，建設成具有全球影芹笑磨響力的原始創新高地和大灣區綜合升枯性國家科學中心先行啟動區。
構建「三橫四縱」的綜合交通網路格局。其中，三條走廊將深圳和東莞全部打通：西部沿海走廊：深圳中心區-寶安-濱海灣；中部隧洞走廊：深圳中心區-光明-松山湖；中部谷地走廊：深圳中心區-龍華 -東莞東南板塊，涉及濱海灣新區、松山湖科學城、塘廈、常平等。
深圳都市圈將布局 9 個軌道主樞紐，構建與分布式區域發展結構匹配的軸輻式鐵路樞紐格局。其中，在人口與經濟活躍的東莞、惠州和深圳相鄰地區，通過設置虎門站、濱海灣站、塘廈站、光明城站、平湖站、惠州南站 6 個臨界次級樞紐，與主樞紐形成高效的軸輻式結構分擔主樞紐壓力，支撐東莞濱海灣、深圳會展海洋新城、東莞松山湖、深圳光明科學城、塘廈、平湖北、大運新城、惠陽以及大亞灣等關鍵分布式節點。其餘地區結合松山湖、常平、龍崗、平湖等軌道交匯地區形成 11 個次一級鐵路樞紐。
法律依據：
《中華人民共和國城鄉規劃法》
第三十七條在城市、鎮規劃區內以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經有關部門批准、核准、備案後，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出建設用地規劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發建設用地規劃許可證。
建設單位在取得建設用地規劃許可證後，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經縣級以上人民政府審批後，由土地主管部門劃撥土地。
第三十八條在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。
以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同後，建設單位應當持建設項目的批准、核准、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。
城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門嫌斗不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。
6. 深圳遭遇建市以來最嚴重缺水，該採取哪些措施來解決用水缺口
在壓減綠化行政用水、建築用水量方面，全市開放一些河道以及臨時建設再生水取水點，制定綠地澆灑、道路及地面沖洗自來水替代方案，將實現100%全替代；制定建築行業自來水壓減及替代方案，通過更加合理的規劃使用，可實現減少10%的用水量。在加大公共機構節水力度方面，由機關事業單位牽頭，推動全市公共機構、商業場所12月31日前全面完成非節水型器具改造工作，普及起泡型、花灑型、噴霧型等節水型水嘴安裝。
7. 深圳市都市圈規劃，深圳都市圈發展規劃
在前一篇文章《臨深十年，已成產業、人口最猛流入地，深圳都市圈落地了！》中，我們從宏觀、中觀層面論證了深圳產業、人口的都市圈化已不再是一個概念而是事實，都市圈的規劃實際上落後於市場的推進。
從微觀上看，企業的行為才是主導這一切發生的根本。
因此，近兩年，我們在臨深區有代表性的產業園區(京東智谷)訪問了昌畝3家不同行業的企業(實際上，我們去年也調查了3家搬到鳳崗的企業，總共已經有6家)。 在過去的幾年裡，他們在鳳崗購買了幾千多平方米幾千平方米的廠房和辦公樓，打算在今年和未來的幾年裡進行全部或部分的搬遷
聽取這些企業的想法，可以擴大到臨深的其他地區。 我覺得很有代表性。
01三家深企選擇搬遷鳳崗第一家是優美世界，已有25年歷史的服裝品牌公司。
總部設在深圳，未來上市主體在浙江，深圳、東莞等未來將成為主要分支機構。
優美世界在國內市場的經營模式是直營銷售，同時也涉足網路直播、嘀嘀打車、微商等新營銷。
在過去的幾年裡，優美世界在深圳租賃了約7000平方米的國有辦公樓。
公司以前選擇在鳳崗京東智谷購買3000平方米的辦公樓，組建電商和研發中心，未來將把新的營銷板塊和電商團隊放在京東智谷。
【優美世界展示空間】優美世界的轉移邏輯如下。 1 )深圳產業發展規劃已經發生變化。
目前，深圳的定位逐漸轉變為金融和高科技，服裝行業沒有明顯的競爭優勢和政策支持。
2 )搬遷鳳崗是考慮區位因素。
公司目前在布吉工作，離鳳崗位的距離比離坪山還近。
職工基本都是龍崗、龍華買房，去鳳崗最合適。
3 )從深圳都市圈規劃考慮。
公司評估遷往東莞將對員工流失和招聘會產生一定影響，但相信隨著深圳都市圈軌道的推進，這個問題會得到更好的解決。
4 )從長遠來看，固定資產配置至關重要。
首先，考慮到成本，公司目前在深圳是租賃點，但希望能擁有屬於自己的固定資產。 這樣，雖然「有利於為團隊提供持續穩定的經營環境」，但深圳的購買成本太高，所以我們選擇在鳳崗市購買房地產。
第二，從經濟核算的角度看，公司在鳳崗買的辦公樓相當於深圳辦公室15年的租金，意味著15年後可以擁有自己的房產，更有利於企業品牌和形象的提升。
如果公司未來困難，該資產也可以融資。
5 )京東資源支持。
選擇慎帶京東智谷也是考慮到京東集團強大的物流背書，希望藉助京東的在線流量支持和物流體系合作，為企業貢獻力量。
第二家公司是鑫賽科研凌工控，2001年成立於深圳，是一家新型IT高新技術企業，2009年以後生產、研、銷一體化，開始推廣研凌工控這個品牌。
公司近三年發展迅速，每年銷耐孝森售額增長，產量達到每月五千台至一萬台工業計算機，年銷售額上億。
鑫賽科現設在深圳工廠寶安石岩某村，員工80-90人，租賃面積4000多平方米，租金約30元/平方米。
但經營環境惡劣，租金連年上漲，廠房利用率低至6-7成。
(鑫賽科研凌工控現廠)鑫賽科在京東智谷兩層，廠房3000多平方米，加上職工宿舍和辦公樓，共有4000多平方米。
公司還在龍華大浪中買了一半的辦公樓，用作深圳的辦公室。
根據新計劃，公司的部分研發和銷售將留在深圳，其他部分研發和銷售，以及所有生產將搬到東莞。
鑫科的搬遷邏輯如下。 1 )公司形象提升。
目前深圳的廠房太小，出入不便，整體形象跟不上企業的發展。
這是公司的第三次飛躍，希望藉助深圳都市圈的產業升級，以及京東這艘大船，發展成為行業標桿。
2 )出於區域交通的考慮。
鳳崗與深圳互聯互通程度高，從工作地高波到鳳崗40分鍾內，上下班便利。
3 )產品性價比高。
東智谷規模大，總體規劃完善，現場使用率高，基本達到8-9成。
4 )京東品牌影響力與賦權。
背靠京東這個大平台，可以賦予力量，更可靠。
京東智谷希望在電子商務方面協助企業解決實際問題。 包括京東大學在內，協助企業網上開店，在政策、稅收和補助(如房屋租賃銷售)等方面提供幫助。
第三家公司是迅銷公司。 這是深圳貨代業知名的國際貨代公司，業務不斷發展，目前涉足物流、供應鏈金融和商貿，深耕進口食品和進口葡萄酒行業，打造「進口食品和進口葡萄酒全產業鏈一站式運營商」。 員工約150人，年銷售額為4-5億。
總部位於深圳福田的房地產事務所在寶安福永租用了2000多平方米的倉庫，租金每年都在上漲。
(迅航星辰現辦公室)公司於2020年初，在鳳崗京東智谷一期購買了1200平方米的工廠做食品倉庫。 京東二期將繼續考慮購買工廠，擴大倉庫面積。
迅航星辰的搬遷邏輯如下：1)成本考慮與公司長遠發展。
公司在深圳的辦公成本很高，選擇東莞主要是為了降低成本，公司長期的業務穩定性。
如果在鳳崗順利發展，整個公司都會考慮搬到鳳崗。
2 )鳳崗位置靠近深圳。
之所以選擇鳳崗，是因為公司從福田辦公地到寶安倉儲地的距離比到鳳崗的距離要遠。
3 )倉儲系統智能化建設。
公司希望在京東智谷建設現代化、全體系的智能化倉儲空間。
如果有京東智能供應鏈和智能倉庫系統、智能物流系統的支持就更好了。
02企業選擇鳳崗的共性在上述調查的基礎上，結合去年的調查，可以提煉出部分企業搬遷的共性。
1 )深圳高成本拆遷與產業轉移。
這我說了這么多年，比起辦公樓，真正給深圳企業帶來壓力的，是現場租金。
在許多關內關外的村莊，工廠租金的增長超過了企業利潤的增長。
結果，企業繼續留在深圳可獲得的收益越來越少，搬遷到東莞會帶來短時間的損失，但綜合成本的降低可以迅速彌補這些損失。
2 )企業已經使用都市圈進行判斷。
教務老師注意到，這些企業都搬遷到了鳳崗這樣的「屬於東莞的區域」，但並沒有去坪山這樣的「屬於深圳的區域」。
這和當時華為去了松山湖，但沒有去光一樣。
我想從這個角度來說明其背景，企業的選擇是基於產業集成度和成本-收益的想法。 他們發現鳳崗到福田、布吉的便利性超過了坪山，所以傾向於選擇鳳崗。 坪山「畢竟是深圳」，產業集聚太低也要放棄。
從這個角度來看，我倒覺得當初華為的選擇是非常有遠見的。
這表明企業選擇新戰場，並不局限於「小深圳」，而是著眼於整個深圳都市圈。
倒不如說我們很多人都是買房的人，至今仍陷入過去的思考中，看不清大勢。
【京東智谷區點陣圖】3 )企業轉移首先基於公司的經營發展。
除了上述比較宏觀的考慮外，對企業的選擇還有很多實用的考慮。
我大體上按照穩定經營企業3354提升企業形象——購買自有資產的順序進行。
這些企業都是考慮企業的持續發展，而不是為了炒房。
他們以前在深圳租了一間辦公室，所以想共同擁有自己的辦公室。
一般來說企業發展多年，可以有很多積蓄，不想給房東租金，想擁有自己的資產。
這是一兩個，以前的工廠和事務多在村子裡，形象不好，不利於做大。 因此，很容易被重點顧客認為不可信。 因此，選擇改為更高的地方，有利於企業的提升。
4 )企業搬遷對園區運營商有更高要求。
與以前相比，這些搬到東莞的企業發現，他們不再「進村」，而是傾向於選擇具有品牌影響力、產業房地產運營經驗和上游賦能的現代產業園區。
我認為這主要表明現代產業園區能夠創造出原來工廠無法提供的新價值，而這些新價值恰恰能有效降低企業運營成本，提高企業盈利水平。
例如，這些企業都表達了對京東智谷園區環境和大平台的期待。 因為後者提供的現代園區環境可以降低企業運營成本(如政務資源、法律服務、專業培訓、行業論壇等服務共享)，京東大平台能源可以為企業打開產品銷路，大幅降低獲取客戶成本。
這一切，在傳統上只扮演「租房大戶」的工廠里是辦不到的，是企業需要的。
(京東智谷效果圖)5)企業對深圳都市圈軌道建設持正面看法。
這也很重要。 正如我之前所說，企業決策和個人之間的巨大差異在於，他們往往偏向於長周期的趨勢，而中短期的波動反而不那麼重要。
代表性的是從華為到松山湖，幾乎從10年前就開始鋪了。
在這些企業看來，現在他們確實需要面對上下班不便的困難，但他們對深圳都市圈未來的軌道聯通相對樂觀——。 這可以有效降低員工的抗轉移能力，提高招聘效率。
2年可能說不通，3-5年可以說通。 對於企業，需要事先做出這個決定。
既然趨勢是對的，就提前下注，剩下的就等著，做時間的朋友。
6 )與莞惠相比，企業傾向於東莞。
這些企業在區位選擇上，都曾在都市圈范圍內考察過，集中在深圳東部，如坪山、東莞的鳳崗、塘廈等地和惠州的仲愷產業園等地進行比較。
但是，最終選擇東莞，是因為像深圳東部一樣，離自己的工作地還不如東莞的鳳崗。
惠州的仲愷，再往東走，路程太遠了，而且現在這一套也不完整。
同是東莞的塘廈，依然有很多村級現場，也不太適合企業形象。
03我認為《深圳都市圈規劃》將於年內公布這些企業的草圖，體現了深圳部分處於同一發展階段的企業的共同情況。
對於類似的企業來說，可以參照。
展望接下來的五年，我認為判斷已經得到了印證。 這些提前著手的企業已經做對了，時間站在他們一邊。
回到開頭，他說，這些企業家的調查表明，都市圈計劃落後於都市圈事實的進展。
從深圳、東莞最新的城市規劃中，更能一窺全豹。
有幾個我已經在上次的文章里寫了《影響深圳未來15年的四個重磅規劃今年都要來了！》，但是話音剛落，更多的計劃就出來了。 深圳《2035深圳國土空間規劃》、深圳《十四五規劃》、東莞《十四五規劃》 ……浮現出最重要的變化。 第一，深圳首次提出了「深圳都市圈」的空間格局。
這在歷史上尚屬首次，未來15年，深圳將構建「一主三副」的深圳都市圈空間格局——，在深莞惠大都市組成「都市圈主中心」，在深汕合作區、汕尾都市區、河源都市區組成三個「都市圈副中心」。
深圳「十二五」規劃明確，「制定實施深圳都市圈發展規劃」將在今年內完成。 這標志著深圳正式呼應了已經深入發展的「都市圈一體化」事實，開始主導整個深圳都市圈，達成頂層設計共識。
特別重要的信號是深圳都市圈規劃的編制。
第二，在實際推進中，明確了兩條路徑。
第一，構建「軌道上的1小時都市圈」。
未來15年，深圳都市圈將完善「三路四鐵」珠江口通道體系，積極推進深圳都市圈城際線網規劃建設，打造「軌道一小時都市圈」。
深圳「十二五」規劃稱，「加密都市圈交通網路，與周邊城市30分鍾構築交通圈」。
二是建立「一體化發展試驗區」。
引領深圳，共同創造效益，在臨深地區建設「若干產城聯合一體化發展試驗區」，共同打造具有全球競爭力的電子信息等世界先進製造業產業集群。
第三，東莞清晰擁抱深圳都市圈。
東莞在《十四五規劃》中首次全面擁抱了「由深圳主導構建深圳大都市圈」的思想。
明確態度完全印證了深圳以上三項最新規劃。 深圳都市圈的落地，已經到了「步步緊逼」的階段，頂層設計已經基本完成，規劃也比我們想像的要快。
我認為，那個「臨門一腳」的「腳」，就是今年內出台的「深圳都市圈發展規劃」。 這個計劃一定會對深度分割帶來非常大的影響吧。
作為買家，我覺得從這個計劃出來，到你反應過來，很多事情可能都推遲了。
04最後，未來產業的轉移在上述分析之後，最後提出趨勢的判斷。 未來，深圳產業、人口向臨深地區轉移的速度、規模將會更快、更大。
上述企業調查顯示，即使在目前深圳都市圈沒有一條軌道的條件下，深圳產業、人口的轉移也在迅速發生。
(舊文論證，圍繞深莞惠交界地帶，臨深地區人口達600萬，增幅遠遠超過莞惠主城區。
未來隨著軌道連通規劃的啟動，三地交流將更加便利，企業進行產業、人口分流，阻礙更小，意願也更積極。
此外，我認為在東莞和惠州之間，企業會更多地選擇走向東莞。
原因已經說過，東莞的成本比惠州高，但把惠州和深圳隔開東部，目前深圳東部明顯弱於西部，深圳不會不投資東部就投資惠州。
另外，惠州和深圳就業核心區的距離實在太遠了，相比之下東莞臨深區的地利實在太強了。
總的來看，企業選擇東莞的性價比優於惠州。
這些，我想我們在未來2-3年內，很快就會看到。
當然，計劃都是紙上談兵，也有人強調在真正落地之前會怎麼樣。
我認為這話對了一半。
大部分時間，計劃確實是來修的，希望渺茫。
但是，規劃一旦真正落地，都是大勢所趨，發展的速度實在讓人看不下去。
我認為深圳都市圈的規劃和落地，正是如此。
總覺得很慢，但一旦前進，又會變成別的景象。
所以，你現在說深圳的產業必須向臨深抓緊推進。 那已經不是積極的判斷了。 因為，很多頭疼的企業，已經用腳投票，表達了他們的堅定。
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8. 超大城市再擴張！四個超級「大都市圈」呼之欲出
◆ 廣佛地鐵遠期路網示意圖 來源於網路
可以說，廣佛是國內最具都市圈特性的區域，同城化水平位居全國之首。
正因為這一點，廣佛同城在大灣區規劃中被多次強調。
規劃指出：香港-深圳、廣州-佛山、澳門-珠海強強聯合的引領帶動作用，加快廣佛同城化建設，提升整體實力和全球影響力，引領粵港澳大灣區深度參與國際合作。
不過，對於廣州來說， 廣佛同城乃至廣佛肇都市圈都只是開始，廣州已向清遠、中山、東莞乃至雲浮、韶關伸出了橄欖枝。
根據廣州國土空間2035總規，圍繞廣州與周邊城市融合發展,共建廣州大都市圈。其中包括推動更高質量的 廣清一體化 ,推進 廣佛肇清雲韶經濟圈 合作發展。
在廣清一體化方面，廣州與清遠共建 廣清經濟特別合作區 ，已被寫入多個官方文件當中，新的「飛地經濟」即將脫穎而出。
在東莞、中山融合方面， 廣州提出規劃與佛山、東莞、清遠、中山等周邊城市地鐵銜接通道 ，利用省會的交通優勢，持續擴展廣州都市圈的范圍。
廣州都市圈的發展，可為全國都市圈戰略探索可行方向。