① 為什麼說深圳是一夜崛起的城市從窮到富 當時的深圳是怎麼做到的
一夜崛起之城」 ——深圳經濟特區的城市發展
1980年這里僅是三萬多人的邊陲小鎮，今天她已成為擁有13 0萬人口的特大城市——深圳經濟特區，以其罕有的建設速度，被稱為「一夜崛起之城」， 成為中國最令人矚目的新生城市。�
一、城市發展背景
(一) 創辦深圳 經濟特區是實行改革 開放政策的需要�
七十年代末，中國實行了改革開放政策，以經濟建設為中心，為探索中國 經濟與世界經濟的對接，1979年3月原寶安縣改為深圳市，7月中央同意廣東省在對外經濟活 動中，實行特殊政策和靈活措施，並決定在深圳市劃出一塊地方試辦「出口特區」。1980年 5月中央41號文明確規定深圳正式定為「經濟特區」，8月全國人大批准頒布《廣東省經濟特 區條例》，並批准確定在深圳市總面積2020Km2中劃出327.5Km2的地方，作為深圳經濟 特區，並對外宣布我國決定設置經濟特區，8月26日深圳經濟特區正式成立。�
(二)特有的地理位置是深圳經濟特區城市發展的優越條件�
深圳毗鄰香港，是香港發展的直接擴展空間，是引進資金、技術裝備和拓展國際市場的最佳受益地區,是珠江三角洲和廣大內陸腹地與香港經濟聯系的陸路必經之地,也是內陸——香港——世界的重要交通樞紐。因此深圳處在以珠江三角洲和廣大內陸腹地作依託、外引內聯、與香港互利互補並走向世界的重要位置。 �
(三)作為建設具有中國特色的現代化城市的試驗地�
深圳是全國的「特區」，得到了全國的關心和支持，是我國對外開放的重要窗口，又是我國進行各項改革的試驗地，率先在經濟貿易、資金融措、土地政策、人才勞力、城市開發和建設管理等方面，由計劃體制向市場體制轉化，逐步建立起社會主義商品經濟新秩序。成為我國技術、管理、知識、對外政策的窗口，發揮對內對外的輻射作用。�
二、城市發展過程
(一) 城市規劃的不斷修正，以適應迅猛的經濟發展和人口增長
(二) 改革開放是城市發展的動力�
1、領導意識轉變，處理好計劃指導與市場經濟的關系；建立健全城市開發與經濟建設的政策法規體系，依法控制與管理城市建設。�
2、 規劃管理簡政放權簡化審批手續，初期採取「一個公章、一支筆 、一次會議」解決問題，
為基本建設的高速發展創造條件。�
3、採用社會化大生產模式， 按「五統一」(規劃、設計、征地、施工、資金)建設要求，綜合開發、配套建設，重視基礎 設施建設，強調「先地下」、「後地上」的原則，做到規劃一片，建設一片，投產獲益一片 。�
4、改革建築業，開放建築市場，工程勘察、設計、施工均採用招標投標，實行工程總承包和地盤管理，並成立專門監督機構(質量監督檢驗站、基建合同予算審計站)。�
5、土地有償使用、建築產品商品化及房地產業的發展。�
(三)「深圳的發展和經驗證明，我們建 立經濟特區的政策是正確的」。�
從附表一《深圳經濟特區國民經濟和社會發展部分指標統 計表》中可以看出深圳經濟特區城市發展的規模、速度和效益。事實證明，深圳經濟特區在 開發建設中目標明確、步驟清晰、規劃合理、政策適當，形成了良好的城市發展基礎。�
三 、城市發展展望�
作為「試驗地」的深圳經濟特區，如此高速度的發展本身也帶來內部的不平衡，現已出現了交通擁塞，水電供應不足，城市安全設施欠缺，住房緊張，基本生活設施不完善，城市管理與維護跟不上等問題，市政府已取很多措施正著力給予解決。
深圳經濟 特區又進入到新的發展階段，已經開展了新一輪城市開發的研究和准備：�
（一）完善城市道路網路，抓緊建設港口，擴建機場、口岸，修建城市地鐵(第一期)、道
路快速系統、高速公路……高標準的綜合交通體系在逐步形成。�
（二）深圳經濟特區總體規劃正在修編，按照現代化國際性城市的要求和標准，進一步完善投資環境。隨著寶安、龍崗兩區的建立，將促進兩區的經濟發展和城市化進程，著力做好特區、寶安區、龍崗區「三位一體」的大深圳規劃 。�
（三）今後十年的重點發展地區�
1、福田市中心區——處於特區的中心位置，是深圳走向21世紀 ，形成國際性城市的關鍵地區。總佔地面積4.14KM2，規劃居住人口約11萬人，規劃總建設面積1200萬M2，目前正在進行詳細規劃工作。 �
2、 深圳灣 ——是特區地理位置優越、風景優美的地區之一。總佔地面積10.90KM2，需填海
造地面積6KM2，規劃居住人口約15萬人，規劃總建築面積800萬M2，目前正在抓緊進行填海工程的前期工作。
3、 前海填海區——位於南山半島西部。總面積約10KM2，可發展與港口相關的倉儲、工業、
商貿，以及少量配套的生活服務。目前規劃正在進行中。�
結語：�
「 特區」是中國執行「以經濟建設為中心」、「對外開放、對內搞活」經濟政策的產物。是國內政治、經濟體制改革、探索社會主義經濟發展途徑的需要；也是國際形勢變化和中國走向世界的需要。�
改革開放政策是「特區」經濟和城市發展的動力，並貫穿全過程。�
·公有制為主導的多元化經濟結構與計劃調控下的市場經濟，是「特區」經濟和城市全面發展、協調的保證；�
·對外的特殊政策措施、經濟科技合作與對內的體制改革、適時政策調整，是 「特區」經濟和城市高速、穩定發展的關鍵；�
·重視城市規劃、建設、管理，重視基礎設施建設，改善投資環境，是「特區」經濟和城市持續發展的基礎。
·「特區」的經濟和城市發展取得了一些成功的經驗，這對於世界上發展中城市來說，可能並不新鮮也不重要，但對於一個閉關鎖國幾十年的中國來說，要「摸著石頭過河」，確實是非常艱難的、也是非常重要的。現在「試驗地」已推廣，中國的經濟和城市發展將進入一個新階段。
(國際城市發展協會第17次國際會議暨新市鎮經驗會議(香港)1993年9月30日)
② 深圳市都市圈規劃，深圳都市圈發展規劃
在前一篇文章《臨深十年，已成產業、人口最猛流入地，深圳都市圈落地了！》中，我們從宏觀、中觀層面論證了深圳產業、人口的都市圈化已不再是一個概念而是事實，都市圈的規劃實際上落後於市場的推進。
從微觀上看，企業的行為才是主導這一切發生的根本。
因此，近兩年，我們在臨深區有代表性的產業園區(京東智谷)訪問了昌畝3家不同行業的企業(實際上，我們去年也調查了3家搬到鳳崗的企業，總共已經有6家)。 在過去的幾年裡，他們在鳳崗購買了幾千多平方米幾千平方米的廠房和辦公樓，打算在今年和未來的幾年裡進行全部或部分的搬遷
聽取這些企業的想法，可以擴大到臨深的其他地區。 我覺得很有代表性。
01三家深企選擇搬遷鳳崗第一家是優美世界，已有25年歷史的服裝品牌公司。
總部設在深圳，未來上市主體在浙江，深圳、東莞等未來將成為主要分支機構。
優美世界在國內市場的經營模式是直營銷售，同時也涉足網路直播、嘀嘀打車、微商等新營銷。
在過去的幾年裡，優美世界在深圳租賃了約7000平方米的國有辦公樓。
公司以前選擇在鳳崗京東智谷購買3000平方米的辦公樓，組建電商和研發中心，未來將把新的營銷板塊和電商團隊放在京東智谷。
【優美世界展示空間】優美世界的轉移邏輯如下。 1 )深圳產業發展規劃已經發生變化。
目前，深圳的定位逐漸轉變為金融和高科技，服裝行業沒有明顯的競爭優勢和政策支持。
2 )搬遷鳳崗是考慮區位因素。
公司目前在布吉工作，離鳳崗位的距離比離坪山還近。
職工基本都是龍崗、龍華買房，去鳳崗最合適。
3 )從深圳都市圈規劃考慮。
公司評估遷往東莞將對員工流失和招聘會產生一定影響，但相信隨著深圳都市圈軌道的推進，這個問題會得到更好的解決。
4 )從長遠來看，固定資產配置至關重要。
首先，考慮到成本，公司目前在深圳是租賃點，但希望能擁有屬於自己的固定資產。 這樣，雖然「有利於為團隊提供持續穩定的經營環境」，但深圳的購買成本太高，所以我們選擇在鳳崗市購買房地產。
第二，從經濟核算的角度看，公司在鳳崗買的辦公樓相當於深圳辦公室15年的租金，意味著15年後可以擁有自己的房產，更有利於企業品牌和形象的提升。
如果公司未來困難，該資產也可以融資。
5 )京東資源支持。
選擇慎帶京東智谷也是考慮到京東集團強大的物流背書，希望藉助京東的在線流量支持和物流體系合作，為企業貢獻力量。
第二家公司是鑫賽科研凌工控，2001年成立於深圳，是一家新型IT高新技術企業，2009年以後生產、研、銷一體化，開始推廣研凌工控這個品牌。
公司近三年發展迅速，每年銷耐孝森售額增長，產量達到每月五千台至一萬台工業計算機，年銷售額上億。
鑫賽科現設在深圳工廠寶安石岩某村，員工80-90人，租賃面積4000多平方米，租金約30元/平方米。
但經營環境惡劣，租金連年上漲，廠房利用率低至6-7成。
(鑫賽科研凌工控現廠)鑫賽科在京東智谷兩層，廠房3000多平方米，加上職工宿舍和辦公樓，共有4000多平方米。
公司還在龍華大浪中買了一半的辦公樓，用作深圳的辦公室。
根據新計劃，公司的部分研發和銷售將留在深圳，其他部分研發和銷售，以及所有生產將搬到東莞。
鑫科的搬遷邏輯如下。 1 )公司形象提升。
目前深圳的廠房太小，出入不便，整體形象跟不上企業的發展。
這是公司的第三次飛躍，希望藉助深圳都市圈的產業升級，以及京東這艘大船，發展成為行業標桿。
2 )出於區域交通的考慮。
鳳崗與深圳互聯互通程度高，從工作地高波到鳳崗40分鍾內，上下班便利。
3 )產品性價比高。
東智谷規模大，總體規劃完善，現場使用率高，基本達到8-9成。
4 )京東品牌影響力與賦權。
背靠京東這個大平台，可以賦予力量，更可靠。
京東智谷希望在電子商務方面協助企業解決實際問題。 包括京東大學在內，協助企業網上開店，在政策、稅收和補助(如房屋租賃銷售)等方面提供幫助。
第三家公司是迅銷公司。 這是深圳貨代業知名的國際貨代公司，業務不斷發展，目前涉足物流、供應鏈金融和商貿，深耕進口食品和進口葡萄酒行業，打造「進口食品和進口葡萄酒全產業鏈一站式運營商」。 員工約150人，年銷售額為4-5億。
總部位於深圳福田的房地產事務所在寶安福永租用了2000多平方米的倉庫，租金每年都在上漲。
(迅航星辰現辦公室)公司於2020年初，在鳳崗京東智谷一期購買了1200平方米的工廠做食品倉庫。 京東二期將繼續考慮購買工廠，擴大倉庫面積。
迅航星辰的搬遷邏輯如下：1)成本考慮與公司長遠發展。
公司在深圳的辦公成本很高，選擇東莞主要是為了降低成本，公司長期的業務穩定性。
如果在鳳崗順利發展，整個公司都會考慮搬到鳳崗。
2 )鳳崗位置靠近深圳。
之所以選擇鳳崗，是因為公司從福田辦公地到寶安倉儲地的距離比到鳳崗的距離要遠。
3 )倉儲系統智能化建設。
公司希望在京東智谷建設現代化、全體系的智能化倉儲空間。
如果有京東智能供應鏈和智能倉庫系統、智能物流系統的支持就更好了。
02企業選擇鳳崗的共性在上述調查的基礎上，結合去年的調查，可以提煉出部分企業搬遷的共性。
1 )深圳高成本拆遷與產業轉移。
這我說了這么多年，比起辦公樓，真正給深圳企業帶來壓力的，是現場租金。
在許多關內關外的村莊，工廠租金的增長超過了企業利潤的增長。
結果，企業繼續留在深圳可獲得的收益越來越少，搬遷到東莞會帶來短時間的損失，但綜合成本的降低可以迅速彌補這些損失。
2 )企業已經使用都市圈進行判斷。
教務老師注意到，這些企業都搬遷到了鳳崗這樣的「屬於東莞的區域」，但並沒有去坪山這樣的「屬於深圳的區域」。
這和當時華為去了松山湖，但沒有去光一樣。
我想從這個角度來說明其背景，企業的選擇是基於產業集成度和成本-收益的想法。 他們發現鳳崗到福田、布吉的便利性超過了坪山，所以傾向於選擇鳳崗。 坪山「畢竟是深圳」，產業集聚太低也要放棄。
從這個角度來看，我倒覺得當初華為的選擇是非常有遠見的。
這表明企業選擇新戰場，並不局限於「小深圳」，而是著眼於整個深圳都市圈。
倒不如說我們很多人都是買房的人，至今仍陷入過去的思考中，看不清大勢。
【京東智谷區點陣圖】3 )企業轉移首先基於公司的經營發展。
除了上述比較宏觀的考慮外，對企業的選擇還有很多實用的考慮。
我大體上按照穩定經營企業3354提升企業形象——購買自有資產的順序進行。
這些企業都是考慮企業的持續發展，而不是為了炒房。
他們以前在深圳租了一間辦公室，所以想共同擁有自己的辦公室。
一般來說企業發展多年，可以有很多積蓄，不想給房東租金，想擁有自己的資產。
這是一兩個，以前的工廠和事務多在村子裡，形象不好，不利於做大。 因此，很容易被重點顧客認為不可信。 因此，選擇改為更高的地方，有利於企業的提升。
4 )企業搬遷對園區運營商有更高要求。
與以前相比，這些搬到東莞的企業發現，他們不再「進村」，而是傾向於選擇具有品牌影響力、產業房地產運營經驗和上游賦能的現代產業園區。
我認為這主要表明現代產業園區能夠創造出原來工廠無法提供的新價值，而這些新價值恰恰能有效降低企業運營成本，提高企業盈利水平。
例如，這些企業都表達了對京東智谷園區環境和大平台的期待。 因為後者提供的現代園區環境可以降低企業運營成本(如政務資源、法律服務、專業培訓、行業論壇等服務共享)，京東大平台能源可以為企業打開產品銷路，大幅降低獲取客戶成本。
這一切，在傳統上只扮演「租房大戶」的工廠里是辦不到的，是企業需要的。
(京東智谷效果圖)5)企業對深圳都市圈軌道建設持正面看法。
這也很重要。 正如我之前所說，企業決策和個人之間的巨大差異在於，他們往往偏向於長周期的趨勢，而中短期的波動反而不那麼重要。
代表性的是從華為到松山湖，幾乎從10年前就開始鋪了。
在這些企業看來，現在他們確實需要面對上下班不便的困難，但他們對深圳都市圈未來的軌道聯通相對樂觀——。 這可以有效降低員工的抗轉移能力，提高招聘效率。
2年可能說不通，3-5年可以說通。 對於企業，需要事先做出這個決定。
既然趨勢是對的，就提前下注，剩下的就等著，做時間的朋友。
6 )與莞惠相比，企業傾向於東莞。
這些企業在區位選擇上，都曾在都市圈范圍內考察過，集中在深圳東部，如坪山、東莞的鳳崗、塘廈等地和惠州的仲愷產業園等地進行比較。
但是，最終選擇東莞，是因為像深圳東部一樣，離自己的工作地還不如東莞的鳳崗。
惠州的仲愷，再往東走，路程太遠了，而且現在這一套也不完整。
同是東莞的塘廈，依然有很多村級現場，也不太適合企業形象。
03我認為《深圳都市圈規劃》將於年內公布這些企業的草圖，體現了深圳部分處於同一發展階段的企業的共同情況。
對於類似的企業來說，可以參照。
展望接下來的五年，我認為判斷已經得到了印證。 這些提前著手的企業已經做對了，時間站在他們一邊。
回到開頭，他說，這些企業家的調查表明，都市圈計劃落後於都市圈事實的進展。
從深圳、東莞最新的城市規劃中，更能一窺全豹。
有幾個我已經在上次的文章里寫了《影響深圳未來15年的四個重磅規劃今年都要來了！》，但是話音剛落，更多的計劃就出來了。 深圳《2035深圳國土空間規劃》、深圳《十四五規劃》、東莞《十四五規劃》 ……浮現出最重要的變化。 第一，深圳首次提出了「深圳都市圈」的空間格局。
這在歷史上尚屬首次，未來15年，深圳將構建「一主三副」的深圳都市圈空間格局——，在深莞惠大都市組成「都市圈主中心」，在深汕合作區、汕尾都市區、河源都市區組成三個「都市圈副中心」。
深圳「十二五」規劃明確，「制定實施深圳都市圈發展規劃」將在今年內完成。 這標志著深圳正式呼應了已經深入發展的「都市圈一體化」事實，開始主導整個深圳都市圈，達成頂層設計共識。
特別重要的信號是深圳都市圈規劃的編制。
第二，在實際推進中，明確了兩條路徑。
第一，構建「軌道上的1小時都市圈」。
未來15年，深圳都市圈將完善「三路四鐵」珠江口通道體系，積極推進深圳都市圈城際線網規劃建設，打造「軌道一小時都市圈」。
深圳「十二五」規劃稱，「加密都市圈交通網路，與周邊城市30分鍾構築交通圈」。
二是建立「一體化發展試驗區」。
引領深圳，共同創造效益，在臨深地區建設「若干產城聯合一體化發展試驗區」，共同打造具有全球競爭力的電子信息等世界先進製造業產業集群。
第三，東莞清晰擁抱深圳都市圈。
東莞在《十四五規劃》中首次全面擁抱了「由深圳主導構建深圳大都市圈」的思想。
明確態度完全印證了深圳以上三項最新規劃。 深圳都市圈的落地，已經到了「步步緊逼」的階段，頂層設計已經基本完成，規劃也比我們想像的要快。
我認為，那個「臨門一腳」的「腳」，就是今年內出台的「深圳都市圈發展規劃」。 這個計劃一定會對深度分割帶來非常大的影響吧。
作為買家，我覺得從這個計劃出來，到你反應過來，很多事情可能都推遲了。
04最後，未來產業的轉移在上述分析之後，最後提出趨勢的判斷。 未來，深圳產業、人口向臨深地區轉移的速度、規模將會更快、更大。
上述企業調查顯示，即使在目前深圳都市圈沒有一條軌道的條件下，深圳產業、人口的轉移也在迅速發生。
(舊文論證，圍繞深莞惠交界地帶，臨深地區人口達600萬，增幅遠遠超過莞惠主城區。
未來隨著軌道連通規劃的啟動，三地交流將更加便利，企業進行產業、人口分流，阻礙更小，意願也更積極。
此外，我認為在東莞和惠州之間，企業會更多地選擇走向東莞。
原因已經說過，東莞的成本比惠州高，但把惠州和深圳隔開東部，目前深圳東部明顯弱於西部，深圳不會不投資東部就投資惠州。
另外，惠州和深圳就業核心區的距離實在太遠了，相比之下東莞臨深區的地利實在太強了。
總的來看，企業選擇東莞的性價比優於惠州。
這些，我想我們在未來2-3年內，很快就會看到。
當然，計劃都是紙上談兵，也有人強調在真正落地之前會怎麼樣。
我認為這話對了一半。
大部分時間，計劃確實是來修的，希望渺茫。
但是，規劃一旦真正落地，都是大勢所趨，發展的速度實在讓人看不下去。
我認為深圳都市圈的規劃和落地，正是如此。
總覺得很慢，但一旦前進，又會變成別的景象。
所以，你現在說深圳的產業必須向臨深抓緊推進。 那已經不是積極的判斷了。 因為，很多頭疼的企業，已經用腳投票，表達了他們的堅定。
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③ 深圳發布城市更新「十四五」規劃 投資1萬億供應3000萬平米住房
7月29日，深圳市規劃和自然資源局、深圳市發展和改革委員會印發了《深圳市城市更新和土地整備「十四五」規劃》的通知。
通知明確，規劃期內堅持「留改拆」並舉，以保留提升為主，除違法建築、經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建築以及滿足存量低效用地盤活評價標準的用地外，不大規模、成片集中拆除現狀建築，原則上城市更新片區內拆除建築面積不大於現狀總建築面積的20%。
規劃期內，深圳全市城市更新和土地整備實施規模不少於95平方公里。其中，完成綜合整治用地不少於45平方公里，完成直接供地10平方公里和空間儲備用地40平方公里。
規劃期內通過城市更新和土地整備完成基礎教育設施學位不少於21.3萬個，重點保障一批綜合醫院、高中等全市緊缺的大型公共服務設施用地供應，彌補民生短板。落實水質凈化廠、電力、環境生態園等市政設施用地，提升市政支撐水平。加快推動國鐵、城際鐵路、軌道及相關場站、新（擴）建主幹路等用地整備，促進交通設施完善。
此外，加大住房保障力度，通過城市更新和土地整備持續穩定提供商品住房、公共住房和配套宿舍，規劃期內實現供應商品住房建築面積不少於3000萬平方米，力爭通過土地整備完成居住潛力用地不少於10平方公里，通過城市更新和土地整備規劃籌集公共住房和配套宿舍面積不少於700萬平方米。
規劃還明確，規劃期內保留提升100平方公里工業區，連片改造及整備45平方公里產業空間。其中，完成產業空間土地整備20平方公里，推進連片改造25平方公里，打造一批集中連片高質量產業發展空間，力保重大產業項目落地。
規劃期內完成城市更新和土地整備固定資產投資總額不少於1萬億元。有效發揮城市更新單元計劃的管控作用，合理控制新增更新單元計劃規模，規劃期內全市新增更新單元計劃規模不限為28平方公里。
④ 深圳市十四五發展規劃
法律分析：6月8日，深圳市人民政府發布了《深圳市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》。深圳市目標到2035年，建成具有全球影響力的創新創業創意之都，成為我國建設社會主義現代化強國的城市範例，率先實現社會主義現代化。
綱要中提到：要不斷增強深圳在粵港澳大灣區中的核心引擎功能，攜手共建國際一流灣區和世界級城市群，高品質推進前海深港現代服務業合作區開發建設，高水平規劃建設深港口岸經濟帶。增強「一核一帶一區」主引擎作用，強化廣深「雙城聯動、比翼雙飛」， 促進珠江口東西兩岸融合互動。
優化「多中心、網路化、組團式、生態型」空間結構。 實施點軸網路式聯動、分區差異化發展的空間策略，構建「一 核多心網路化」的城市空間體系。推動都市核心區擴容提質， 將寶安區的新安、西鄉街道，龍華區的民治、龍華街道，龍崗區的坂田、布吉、吉華、南灣街道等納入都市核心區。構建位於城市外圍區域的多個綜合性或專業化市級服務中心， 建設一批產城融合、職住平衡、生態宜居、交通便利的現代化新城，形成布局相對均衡、功能差異化分工協作的多中心空間格局。
另外，還要高標准開展城市規劃建設。制定和實施國土空間總體規劃，以容量管控和建築規模約束引導城市減量化內涵式發 展，持續優布局、強功能、拓空間、提品質。提升城市設計與建築設計水平，加強城市天際線、第五立面、城市色彩等規劃管控。營造小尺度、人性化、富有人情味的城市空間肌理，塑造豐富多變的街道景觀。完善建設工程招投標制度和 工程建設標准體系，實施「綠色建造」行動，推廣裝配式建築和綠色建築。
開展新型城市基礎設施建設試點，創新「新城建」建設模式，推進城市信息模型平台建設，推動智能建造與建築工業化協同發展。強化政府投資項目全生命周期管理，實行差異化投資標准，推進項目建設和運營一體化銜接，打造公共建築「百年工程」。鼓勵開展城中村和舊工業區有機更新，有序推進拆除重建類城市更新，加快老舊小區改造，深入開展土地整備利益統籌。
法律依據：《中華人民共和國民法典》第二百零六條國家堅持和完善公有制為主體、多種所有制經濟共同發展，按勞分配為主體、多種分配方式並存，社會主義市場經濟體制等社會主義基本經濟制度。
國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。
國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。
⑤ 土地審批權下放、存量盤活等助力深圳高質量發展
今年是深圳經濟特區成立40周年，也是黨中央決定建設中國特色社會主義先行示範區一周年之際。
新華社北京10月11日電，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》（下稱方案），涉及土地制度、金融、教育領域等共27條，並發出通知，要求各地區各部門結合實際認真貫徹落實。
「審批權下放使土地效能最大化」
方案指出，在支持在土地管理制度上深化探索方面，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委託深圳市政府批准。支持在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二三產業混合用地。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經濟新聞》記者表示，土地審批權下放並不是一個新政策，今年年中國家就發布文件將基本農田以外的農民地轉建設用地審批權下放到各省，探索二三產業混合用地出讓、彈性年限等對深圳都是利好的。對於地方來講，它知道土地要素該怎麼配置才能效益最大化。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委託深圳市政府批准，類似規定使得後續深圳在獲取增量屬性的建設用地方面有更大許可權。此類做法實際上對於一些城市建設用地緊缺的城市是有啟發意義的，能夠減少土地徵收徵用的時限，促進相關土地市場的改革，最終增加土地供給規模和提高效率。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析，這一方案授權深圳市政府審批永久基本農田以外的農用地轉為建設用地，給予先行示範區處理農民房、城中村特別支持，幫助深圳解決這一長期歷史遺留問題。如果500萬套左右的小產權房能夠有序進入市場流通，將給深圳房地產市場平穩健康運行帶來重大的積極作用。
「多形式豐富土地供應」
在寸土寸金的深圳，提高土地利用效率，是深圳高質量可持續發展的重要因素。
來自深圳市規劃和自然資源局的調查顯示，經初步梳理，截至2017年底，深圳市已簽訂土地使用權出讓合同滿2年仍未開發建設的土地共564宗，總用地面積為11.94平方公里。
為提高國土空間集約高效利用率，方案指出，支持盤活利用存量工業用地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制。深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革。支持依託公共資源交易平台建設自然資源資產交易市場，完善一二級市場聯動的土地市場服務監管體系。試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度。
許小樂認為，大量小產權房、廠房宿舍等不具備上市流通的條件，無法形成有效住房供應，這一歷史問題在現行的制度框架下長期得不到解決。探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制，有助於盤活存量工業用地，按照產業結構轉換的實際需求，使土地空間得到更加高效利用。一些閑置、低效工業廠房倉庫將能夠轉化為住宅用途，使工改租、商改租更為順暢。
李宇嘉認為，對於深圳來講，盤活存量用地需求更迫切。隨著40年的發展，深圳已由工業用地為主轉向現代服務業、高科技高端製造和生活用地為主，用地的空間結構是必須調整的。
「通過此類用地市場的改革，有助於加快土地盤活，豐富土地供應，減少各類糾紛。」嚴躍進稱，存量用地改革和增量用地改革一起，能夠真正豐富深圳的土地供應，有助於先行示範區的真正改革。